Restrukturierung von Shopping-Centern: Individualität ist das Erfolgsgeheimnis
Von den laut EHI aktuell rund 509 Einkaufszentren in Deutschland mit zusammen gut 16,3 Mio. qm Fläche hat mittlerweile über die Hälfte einen akuten Revitalisierungsbedarf. Viele der deutschen Shopping-Center benötigen also dringend eine grundlegende Revitalisierung bzw. eine Repositionierung. Unter anderem veränderte Konsumgewohnheiten, aber auch Veränderungen im Mietermarkt tragen zu dieser Entwicklung bei. So haben sich bei einigen Mietern die Größenanforderungen an die Mietflächen geändert, einige sind aus dem Markt ausgeschieden, andere verkleinern – etwa im Rahmen eines Insolvenzverfahrens – ihr Filialnetz, zudem kommen auch ganz neue Konzepte auf den Markt. Vor diesem Hintergrund werden es in die Jahre gekommene Einkaufszentren ohne klare Positionierung und ohne USP künftig sehr schwer haben, sich am Markt zu behaupten. Seit über den Online-Handel – direkt vom Sofa aus – Ware vielfach bequemer und günstiger beschafft werden kann, ist die Zeit vorbei, in der Shopping-Center vor allem „Einkaufsmaschinen“ sein können. Die Kleiderschränke sind voll und für viele ist Shopping heute eine Freizeitbeschäftigung geworden, die Spaß machen soll. Vor diesem Hintergrund ist es heutzutage notwendig, unter dem Dach eines Einkaufszentrums viel mehr Funktionen und Möglichkeiten zu vereinen, auch um die Frequenz in einem Center zu stabilisieren und durch Nutzungen wie Büros, Gesundheitsangebote oder Wohnungen zusätzliche Besucher zu gewinnen. Entsprechend ist heute ein Mixed-Use-Ansatz mit vielfältigen Nutzungsarten die Voraussetzung für ein funktionierendes Einkaufszentrum. Hinzu kommen ein passendes Design, eine hohe Aufenthaltsqualität – wegen des Freizeitgefühls – und ein innovatives und kreatives Management. Kurz gesagt: Um Menschen dazu zu bringen, ins Einkaufszentrum zu kommen, geht es darum, Orte zu schaffen, an denen sie sich wohl fühlen und gerne ihre (Frei)Zeit verbringen. Für Investoren bedeuten Objekte mit verschiedenen Nutzungsarten Risikostreuung.
Vor der Planung solcher grundlegenden Umstrukturierungen müssen jedoch einige Fragen geklärt werden, wie etwa: Wo im Objekt habe ich die Möglichkeit, etwa für Büronutzungen, Tageslicht in das Gebäude zu bringen? Wie sieht es mit der TGA (Technischen Gebäudeausrüstung) und der Statik aus? Welche Traglasten sind wo vorhanden und welche werden benötigt? Was gibt das Baurecht her und wie sieht es mit den notwendigen behördlichen Genehmigungen aus? Passen die Anliefermöglichkeiten? – und vieles mehr. Bei Leisure- und Entertainmentkonzepten müssen zudem noch weitere Punkte geklärt werden: Wie kann man die Flächen über die üblichen Centeröffnungszeiten hinaus betreiben? Hier sind u.a. Themen wie die Zugänglichkeit außerhalb der Öffnungszeiten, Sicherheit und Bewachung, Brandschutz, Aufteilung der Nebenkosten und weitere zu beachten. Da nicht jede Handelsimmobilie künftig eine (reine) Handelsimmobilie bleiben wird, nehmen wir uns bei der HBB Centermanagement bei Immobilien, die wir den Investoren revitalisieren wollen, viel Zeit, die jeweiligen Besonderheiten zu analysieren. Denn was an dem einen Standort genau richtig ist, kann am anderen Standort komplett falsch sein. Bei manchen Objekten kann dies auch Abriss und Neubau bedeuten, wenn eine Umstrukturierung im Bestand nicht möglich ist. Anschließend entwickeln wir eine „Unique Place Strategie“, die auf das jeweilige Objekt abgestimmt ist. Diese beinhaltet natürlich auch einen passenden Mieter- und Branchenmix aus unterschiedlichen Nutzungen, ein passendes architektonisches Design sowie die Schaffung von Aufenthaltsplätzen mit spannenden gastronomischen Konzepten. Dabei verfolgen wir keinen „Onefits- all-Ansatz“. Jeder Standort ist anders und in der Berücksichtigung der Individualität liegt das Erfolgsgeheimnis. Unsere Expertise aus den Bereichen Projektentwicklung und Umstrukturierung von Centern und Geschäftshäusern ist mit Blick auf den oben dargelegten Revitalisierungsbedarf derzeit stark gefragt. Bei vielen Objekten geht es um eine grundlegende Umstrukturierung und darum, die Center zukunftsfähig und nachhaltig am Markt zu positionieren. Unser Vorteil ist, dass wir „alles aus einer Hand“ bieten können, so dass die Eigentümer der Shopping-Center bei uns sämtliche Dienstleistungen für eine Repositionierung erhalten. Dabei sehen wir auch den „Real Estate Brand Award“, der uns als „Strongest Brand Germany Developers Retail“ 2023 vom Real Estate Brand Institute verliehen wurde, als Bestätigung für unseren bisherigen Weg. Die HBB hat schon immer besondere Projekte entwickelt und nie Center von der „Stange“, bei denen eines aussieht wie das andere. Uns ist es wichtig, Objekte zu entwickeln, die ins Umfeld passen und nachhaltig sind. Mixed-Use-Ansätze verfolgen wir übrigens schon seit Jahren, als das noch kein so „gehypter“ Begriff war. Unseren hohen Qualitätsanspruch und unsere innovativen Ansätze verfolgen wir auch bei der aktuellen Revitalisierung der Rathaus Galerie Essen, die wir auf der Grundlage unserer Unique Place Strategie revitalisieren und dabei an die aktuellen Konsumgewohnheiten und Marktgegebenheiten anpassen. Das Center ist ein hervorragendes innerstädtisches Projekt in guter Lage, mit hohen Frequenzen und viel Potenzial. Aber es krankte vor der Umstrukturierung an ein paar Problemen. So war einer der beiden Mall-Arme deutlich schwächer frequentiert und das Center kaum in der Region verankert. Es fehlte die klare Positionierung. Bevor wir es mit Henderson Park zusammen erworben haben, stellte sich die Frage, wie das Objekt wieder zukunftsfähig aufgestellt werden kann. Im Interesse einer besseren Sichtbarkeit haben wir zunächst die Fassade zur Innenstadt aufgerissen und haben – gemäß den heutigen Ansprüchen an moderne Shopping-Center – einen schönen Außenbereich mit einem Café geschaffen. Eine Mall haben wir komplett für den Einzelhandel geschlossen. Hier ist die neue Food Mall entstanden. Und auch hier haben wir die Fassaden nach außen geöffnet, sodass die Kunden beim Essen und Verweilen rausschauen können und ein angenehmes Raumgefühl haben. Denn Tageslicht fördert bekanntlich das Wohlbefinden. Wir verzichten bei dem neuen Konzept bewusst auf einen zu hohen Textilanteil und setzen stärker auf Nahversorgungskonzepte. Zuletzt hat die niederländische Kaufhaus-Kette Hema hier eine Filiale eröffnet und auf der zuvor von Real genutzten, gut 7 000 qm großen Fläche werden demnächst Rewe, Rusta und Woolworth ihre Filialen betreiben. Das Thema für die Rathaus Galerie Essen lautet: „Meine Heimat, mein Revier“. Dies spiegelt sich in der Architektur wider, aber auch bei den Mietern und im Branchenmix. Das Design des neuen Treffpunkts und die Materialien orientieren sich an den typischen Merkmalen des Ruhrgebiets. So treffen industriell inspirierte Materialien und Farben auf die bunte Architektur von Schrebergärten, Kiosken und Co. Die nächste Repositionierung eines Einkaufszentrums starten wir in Kürze.
